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美国买房从入门到骨灰级的避税方法,教你最大限度省税

刊登时间:2018-05-14??作者:??浏览量:
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买房一直是华人最爱的一项投资之一,海外房地产市场也是华人非常看重的置业方向。高力国际公布最新监测数据:2017年中国投资者在海外的房地产投资录得395亿美元(约2502亿元人民币),创历史新高,较2016年增长8%。


而美国亚博国际推荐一直是中国买家的首选,中国买家连续多年成为美国房市最大的海外买家,就连最近的中美贸易战也没有影响大家购买美国亚博国际推荐的热情。


4月9日,美国最大房地产开发商之一莱纳公司(Lennar)总裁Chris Marlin在博鳌亚洲论坛现场接受采访时表示,首先,贸易摩擦肯定会对商业造成负面的影响。但目前,我们还没有看到中国投资者受其影响的迹象,美国房地产行业仍是稳定、安全的状态,并且对中国投资者有着强大的吸引力,中国投资者对美国住房的需求仍很高。


美国亚博国际推荐确实有永久产权、市场稳定、保值增值等诸多优势,但是大家也一定要注意税务成本。


因为在美国买房,不仅要缴纳亚博国际推荐税,如果是投资,还要缴纳出租的个人所得税。 2年内卖掉要缴纳亚博国际推荐增值部分的资本利得税。如果购买的是商业地产,需要缴纳的个人所得税更多,因为租金更高。


交这麽多税,在美国投资亚博国际推荐岂不是要亏本?其实,我们是可以在一定范围内合法合理避税的。究竟如何操作?可以分为初级避税、中级避税、高级避税、终极避税四种,快跟小帮一起来看看吧。


初级避税

我们购买住宅、商业地产的初级形式,就是直接购买,所以也叫做初级避税。


对於以个人名义买房投资的,可以通过以下费用抵税:


1.房子的地税(亚博国际推荐税),保险费


2.房子的折旧费,装修折旧费,地板,门窗,厨房,屋顶等分类折旧费


3.房子的维修费


4.房东到美国来往的机票,餐旅费


5.房地产公司的管理费


6.房地产经纪的中介费


7.寻找租客的广告费


8.自己未成年孩子的抚养费


中级避税

对於用公司名义投资房地产的,在使用所有初级避税法则的同时,还可以使用以下费用抵税:


1.您在美国可以租用门面开公司,所有公司的租金、电话、日常维持、日常管理所需要的费用均可抵税。


2.美国公司可以请雇员,员工的所有工资,福利全部可以抵税(就算您请的清洁工、保姆,是为您在美国家里服务的,也可以算在内)。


3.为美国员工发奖金、礼品,也可以抵税。


4.以公司名义去投资,只要是在年终结算之前为止的所有投资费用都可以抵税。


5.您所有招待客户:请客吃饭、飞机费用、汽油费、旅馆费,甚至您穿的衣服的购买费用,都可以称做公司的运营费用来抵税。


6.您可以用公司的名义购买电脑、家具、电器等,可以称做办公用品,这也可以抵税。


7.您可以用公司的名义购买或是租赁豪车,这也是可以抵税的。


8.您甚至可以用公司的名义购买豪宅、度假屋,可以说成是给员工旅游度假用,这也可以抵税。


虽然以公司名义买房有很多税务上的好处,但把亚博国际推荐放在公司名下有利也有弊。公司和个人买房的区别在於,如果是用公司来买房,责任就限定在公司里面,不会跟个人其他资产交割在一起。如果有两栋亚博国际推荐你都放到一个有限责任公司,你其实是把这个责任并在了一起,并没有达到分割这个责任的目的。


如果在美国投资很多栋亚博国际推荐,如果每一栋亚博国际推荐都放到一个公司的名下,整个公司成立的费用,报税的费用和申报的手续就变得十分的复杂,同时如果房子是自住,你用公司的名义去买房就丢掉了25万美金的免税额度,所以是不是适合用公司买,还是用个人买,要根据每个人的不同情况而定。


小帮提醒:以公司的名义合法避税,这里面有很多窍门,通过当地专业会计师的协助,您可以达到最大限度的避税。但所有费用,请务必保留原始发票、收据、邮件确认信等作为报税凭据。美国是个讲诚信的国家,只要您能出示合理的凭据,都可以作为理由合法避税。


高级避税

这是玩转美国税法的高级法则,滚雪球式投资法典,这个是建立在您以公司购买房地产的前提下,而且初级,中级避税法则同时有效。


为了能解释的最通俗易懂,我用最简单的具体案例及数字来分析其中的精髓,我省略您买的亚博国际推荐的升值,租客每年加租等外加收入,利息每年递减等因素,所以您的实际收入会远远大於我的举例数字。


举例:您今天用100万现金购买一个美国商业亚博国际推荐,您的纯投资回报率是8%,也就是你每年的净收益是8万美元。


这时候您有2个选择:


A.您就这麽一直收租,比如20年,租金收入160万,20年後将地产原价卖出200万(20年升值1倍是很正常的),20年的净收入就是260万。


B.您可以用这100万的亚博国际推荐去抵押贷款,按照75%的比例,你可以贷款75万出来,利率按照5%,75万的贷款每年利息是3.85万,首先这个3.85万您可以抵税,同时75万的贷款每年本息还款大概不到6万,20年本息还清。这个房子,用租金去偿还银行贷款,每年有2万盈余。以後每年利息会因本金降低而下降,所以您以後的每年净收入将大於2万。


你将75万美金银行贷款,再自己垫上25万,您又可以买一个100万的商业店铺。按照8%回报,您再用第二套亚博国际推荐再去抵押贷款如同第一套,这样依次类推。


同样是100万现金,通过此法您可以买4套100万,总共价值400万的亚博国际推荐,现在我再帮您算算这种滚雪球投资方式20年後您的收益情况。


虽然每次您都是用100万现金购房,但您马上抵押贷款75万回来,您每1栋100万的商业亚博国际推荐的实际投资现金为25万美元。


4栋:投资25万*4,年租金:8万*4,本息:6万*4,年净收入:2万*4=8万


同样是年纯回报8万美金,看似和A方法效果一样,但是,在这4套亚博国际推荐中,您每年可以合法抵税 3.85万*4=14.4万,这可是不小的一笔数字啊。


更可怕的是,20年後,您将这4套亚博国际推荐,即使是按照原价卖出,你将得到4*200万,800万的回报!


这20年,您的纯回报将是8万*20年+800万-100万=860万美金。


您要知道,亚博国际推荐价值20年可是会增长很多很多的,乘上4倍更是不得了。同时,银行每年的本息还款是逐年递减,也就是说第一年还6万,以後每年都会越来越少,这样这4栋房子的租金收入在20年内将远远大於方法A中的回报。即使咱们为了让计算简单明了,不去计较亚博国际推荐升值,租金增加,利息递减等因素,方式B的回报在20年里是方式A回报的8.6倍!


终极避税

美国富人如何年净资产增加数百万而一分税钱都不交呢?现在我就教您骨灰级投资商如何玩赚美国税法的:1031交易法则。


大家都知道房地产最赚钱的方法是通过转卖而赚取差价。


打个比方,您通过100万买了个商业地产,某一年亚博国际推荐涨价为200万,您卖出後收益100万,这个时候您可不要高兴的太早,山姆大叔可是瞅着您要找您收税钱呢!


对於这100万的收益,首先需要交30%的财产增值税(Capital gain), 这一下30万利润没了。别急,剩下的70万,您还需要交收入税,又是几十万没了,最後年终,如果您有一半剩下,那就不错了。如果您不懂避税,这钱可是必须要交出去的。但是如果您懂得使用1031交易法则,您就可以1分钱税不用交!


所谓1031交易法则,就是美国政府鼓励再投资的一项税法。只要您投资等於或是大与所得收益的地产,您就可以不交税。


同样那个例子,在卖房後得到200万後,在6个月内,您去再投资一栋或是多栋亚博国际推荐总值等於或是超过200万的亚博国际推荐,您就可以不交税!一年,您的净资产增加了100万,但不用交1分钱的税。这就是美国的终极避税法典——1031交易法则。


利用1031交换延税的房地产可一换多,也可多换一,在最後卖出所有房地产,不再继续同类交换投资时,一并缴交增值税。


美国玩转避税法则暂时告一段落,避税是为了资产更好的翻倍,所以美国人一般手头没什麽现金,但是资产惊人。但是避税必须要有法律依据,票据是必须的,避税不是偷漏税,不是造假。在美国如果造假,处罚很严重。


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